Zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. W tym celu konieczne jest wycena nieruchomości. Zaniżenie jej wartości może skutkować problemami z fiskusem.
- Podatek PCC w wysokości 2 proc. zadeklarowanej wartości nieruchomości opłaca jej nabywca
- Fiskus może zakwestionować przyjętą wycenę i wezwać do jej korekty
- Niższą niż rynkowa cena można "obronić"
- Stan instalacji, wyposażenie mieszkania czy lokalizacja - to tylko niektóre z czynników wpływających na wycenę lokalu
Zapłata podatku PCC po zakupie nieruchomości nie zawsze zamyka sprawę naszych kontaktów z urzędem skarbowym. Niepewność najczęściej towarzyszy tym, którzy za mieszkanie zapłacili mniej, niż wynosi jego wartość rynkowa. Oto, kiedy fiskus może zakwestionować wycenę i co możemy zrobić w sytuacji wezwania.
Rola notariusza
Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością podpisania aktu notarialnego. Umowa podpisana bez obecności notariusza jest nieważna. Jego rolą jest zweryfikowanie, czy na sprzedawanej nieruchomości nie ciążą roszczenia, ustalenie kto jest właścicielem i czy ewentualni współwłaściciele wyrażają zgodę na sprzedaż lokalu. Poza tym notariusz uwierzytelnia dostarczone dokumenty, powiadamia odpowiedni wydział sądu o zaistniałej czynności prawnej oraz pobiera należny podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość to 2 proc. zadeklarowanej wartości nieruchomości. Dokładną kwotę do zapłaty wylicza notariusz i to on wpłaca ją na rachunek urzędy skarbowego.
Ze względu na to, że wysokość podatku zależy od zadeklarowanej wartości, zdarza się, że niektórzy kupujący rozważają podpisywanie umów z celowo zaniżoną wartością. Jeśli dla takiego działania nie ma jednak uzasadnienia w rzeczywistości, urząd skarbowy nie tylko wezwać do podwyższenia deklarowanej wartości, ale także naliczyć odsetki.Co innego, jeśli nieruchomość rzeczywiście ma niższą wartość niż podobne na rynku, a urząd skarbowy wzywa do sprostowania kwoty.
Weryfikacja wyceny nieruchomości przez urząd skarbowy
Urzędy skarbowe nie zgadzają się z wpisaną do umowy wartością rynkową najczęściej wtedy, gdy odbiega ona od notowań rynkowych. Co ważne, skarbówka kieruje się wyłącznie cenami przeciętnymi, wartością rynkową dla podobnej nieruchomości w danej lokalizacji, nie podejmując się oceny konkretnego mieszkania czy domu będącego przedmiotem transakcji choćby pod względem jego stanu i stopnia zużycia.
Tym samym różnice wynikające ze stanu technicznego lokalu mieszkalnego, lokalizacji, wyposażenia czy standardu można "obronić", ale to kupujący musi wykazać, dlaczego wartość danej nieruchomości odbiega od wartości rynkowej.
Zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
"Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania. W wezwaniu urząd skarbowy podaje własną wycenę oraz jej uzasadnienie. Określając wartość nieruchomości, urząd bierze pod uwagę średnie ceny podobnych lokali czy domów w danej lokalizacji, czyli wartość rynkową, nie zwracając uwagi na faktyczny stan techniczny czy standard przedmiotu nabycia".
Warto pamiętać, że urząd skarbowy ma aż pięć lat na to, by zweryfikować i ewentualnie zakwestionować cenę transakcyjną nieruchomości (kwotę podaną w akcie notarialnym).
Co może zrobić podatnik po otrzymaniu wezwania z US?
Po wezwaniu przez urząd skarbowy do wyjaśnienia, podatnik może zgodzić się z wyceną urzędową bądź przystać przy swojej kwocie.
Nabywca nieruchomości, który zgodzi się z wyceną urzędu, zobowiązany jest zapłacić różnicę między zapłaconym już podatkiem a podatkiem faktycznie należnym oraz odsetki liczone od dnia zawarcia umowy. Odsetki mogą być naliczane nawet przez okres do pięciu lat. Często od dnia zawarcia umowy do momentu wezwania z urzędu mija przynajmniej kilka tygodni, a odsetki naliczane są przez cały ten okres.
W sytuacji, gdy nabywca nieruchomości nie odpowiada na wezwanie bądź po raz kolejny podaje kwotę zaniżoną, urząd skarbowy wyznacza rzeczoznawcę majątkowego do przeprowadzenia oględzin i wyceny. Koszt pracy biegłego pokrywa nabywca nieruchomości, ale tylko w momencie, gdy wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy 33 proc. wartości podanej przez strony. Żeby nie ponieść dodatkowych kosztów, nabywca może pomylić się o 33 proc. wartości nieruchomości w porównaniu z wyceną biegłego.
Zaniżona wartość nieruchomości często wynika z jej realnego złego stanu technicznego i standardu wykończenia, dlatego nabywca nie zgadza się z opinią urzędu. Wobec takiego obrotu sprawy, nabywca musi umotywować deklarowaną wartość i udowodnić, jaki był stan nieruchomości w dniu zakupu. Zatem przydać się mogą:- dokumentacja fotograficzna nieruchomości w dniu zakupu;
- dokładny opis stanu nieruchomości w akcie notarialnym;
- opis prac remontowych, które należy przeprowadzić, by doprowadzić lokal do optymalnego standardu, również zapisany w akcie notarialnym;
- pisemna ocena osoby z uprawnieniami budowlanymi, najlepiej dołączona do aktu;
- wszelkie faktury i rachunki związane z remontem nieruchomości, które poświadczą nakłady poniesione na rzecz doprowadzenia lokalu do stanu używalności.
Nieruchomości z przestarzałymi instalacjami (starym systemem grzewczym, instalacją elektryczną czy wodno-kanalizacyjną), złym stanem technicznym ścian i podłóg wewnątrz, słabą ochroną termoizolacyjną i w niskim standardzie zwykle są wyceniane poniżej wartości przeciętnej. Pamiętać należy przy tym, że na cenę nieruchomości wpływa także jej lokalizacja, metraż, liczba pomieszczeń.
Kiedy nabywca nieruchomości nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych?
W większości transakcji na rynku nieruchomości to nabywca zobowiązany jest uregulować podatek od czynności cywilnoprawnych, ale istnieją pewne wyjątki. Należności podatkowej nie musi opłacać kupujący mieszkanie czy dom z rynku pierwotnego lub działkę budowlaną od firmy. Wynika to z zasady, że podatkowi nie podlegają czynności, za które przynajmniej jedna ze stron już zapłaciła podatek VAT; w wymienionych wyżej przypadkach płatnikiem VAT jest deweloper i przedsiębiorca.
Z podatku zwolnione są także grunty rolne, czyli działki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zakrzewione o powierzchni łącznej przekraczającej 1 ha.
