Ochrona praw najemcy- nowe zasady

****Ustawa o ochronie praw lokatorów – co to?****

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nazywana jest też w języku potocznym jako ustawa o lokatorach. To bardzo ważny akt prawny dla osób, które mają zamiar wynająć od kogoś mieszkanie, ale także dla właścicieli nieruchomości, które są na wynajem. Jest aktem prawnym regulującym zależności i relacje między najemcą a osobą wynajmującą mieszkania i inne nieruchomości. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego powstała w czerwcu 2001 roku i zaczęła obowiązywać miesiąc później. Ostatnia nowelizacja ustawy miała miejsce w marcu 2020 roku, kiedy to weszło w życie Obwieszczenie Marszałka Sejmu w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nowelizacja nie wniosła większych zmian pod względem praktycznego rozumienia zapisów tego dokumentu. Ustawa o ochronie lokatorów zawiera prawa i obowiązki obu stron najmu. Dlatego, aby stworzyć rzetelną umowę wynajmu mieszkania lub najmu okazjonalnego należy zapoznać się z tą ustawą.

Zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów dają szczególną ochronę lokatorom, m.in. w sytuacji wypowiedzenia umowy najmu czy usuwania najemcy z mieszkania.

Jakie są więc prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego?

Obowiązki nakładane na właścicieli lokali

Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje wiele obowiązków, które spoczywają na osobie chcącej wynająć mieszkanie.

Do podstawowych obowiązków wynajmującego należą:

• wydanie lokalu w stanie zgodnym z ustaleniami i gotowym do użytkowania, 
• utrzymywanie lokalu w takim stanie przez czas trwania umowy;
• odpowiadanie za zapewnienie sprawnego działania instalacji wodnych, gazowych, energetycznych czy cieplnych – w tym także obowiązek wymiany pieców grzewczych, instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, anteny oraz stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg i tynków;
• odpowiadanie za zapewnienie sprawnego działania także innych instalacji i sprzętów, które stanowią wyposażenie mieszkania; 
• dokonywanie napraw, pod warunkiem że uszkodzenia nie powstały z winy najemcy;
• dbanie także o otoczenie budynku (np. klatka schodowa, korytarz): `utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia` - zapis ten jest kontrowersyjny, ponieważ tego rodzaju naprawy zazwyczaj leżą w gestii wspólnoty lub spółdzielni, a nie tylko właściciela mieszkania.  

Ustawa o ochronie praw lokatorów: wypowiedzenie umowy przez wynajmującego

Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera nie tylko obowiązki wynajmującego, ale także reguluje kwestie wypowiedzenia umowy najmu. Zgodnie z art. 11 tej ustawy `nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny`, ale jest to możliwe tylko w określonych sytuacjach.

Te szczególne okoliczności określone w ustawie, które uprawniają wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu, to:

• sytuacja, gdy lokator zalega z zapłatą za trzy pełne okresy płatności i mimo wcześniejszego pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy, nie uregulował wszystkich zobowiązań;
• najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową i niezgodnie z przeznaczeniem, 
• najemca swoimi zaniedbaniami doprowadza do powstawania szkód;
• wykracza rażąco przeciwko porządkowi domowemu (np. hałasuje, narusza ciszę nocną) i to mimo wcześniejszego pisemnego upomnienia;
• najemca podnajmuje lokal bez zgody właściciela;
• budynek, w którym znajduje się lokal, wymaga remontu lub rozbiórki.

Ważną kwestią jest wcześniejsze pisemne poinformowanie lokatora o zamiarze zerwania umowy z winy wynajmującego.

Obowiązki najemcy

Ustawa o ochronie praw lokatorów, jak sama nazwa wskazuje, reguluje prawa lokatorów, ale też ich obowiązki.

Zgodnie z zapisami ustawy, najemca jest zobowiązany do:

• regulowania czynszu w terminie oraz kwocie wcześniej ustalonej z właścicielem lokalu; 
• eksploatacji lokalu w sposób określony w zawartej umowie;
• utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym; 
• przestrzegania ustalonych zwyczajów, które uwzględniają potrzeby innych mieszkańców oraz sąsiadów. 

Dodatkowo, najemca odpowiada za przeprowadzanie na własny koszt drobnych napraw, a także wymiany rzeczy, które zostały uszkodzone z jego winy. Oprócz tego leży na nim konieczność opróżnienia i odnowienia lokalu przed oddaniem po zakończeniu najmu.

Gdy najemca nie przestrzega tych zasad, właściciel nieruchomości ma prawo wymagać sfinansowania koniecznych napraw przez najemcę lub wypowiedzieć mu wcześniej umowę.

Ustawa o ochronie praw lokatorów a wysokość czynszu

Nie każdy sobie zdaje sprawę z faktu, że w Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje także zasady, na jakich określana jest wysokość comiesięcznego czynszu. Zgodnie z art. 7. 1. tej ustawy:

`W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową (...)`.

Do czynników tych należą:

• położenie budynku; 
• położenie lokalu w budynku; 
• wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan;
• ogólny stanu techniczny budynku.

Podsumowując, wysokość comiesięcznego czynszu powinna być liczona na podstawie tych kilku czynników. Jeśli po analizie podobnych ofert w okolicy, stwierdzimy, że czynsz jest za wysoki i nie bierze pod uwagę któregoś z wymienionych wyżej czynników, np. wyposażenia mieszkania lub stanu budynku – można negocjować z wynajmującym zmianę stawki. Wynajmujący ma bowiem obowiązek, aby dopasować wysokość miesięcznego czynszu do wymienionych w ustawie czynników.